Definizione di Contratto di Affitto

Il contratto di affitto è quello con cui una parte, detta locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene immobile ad uso abitativo a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, il quale a sua volta è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone di locazione.

Il contratto ha forma libera, vale a dire che il codice civile che ne disciplina le regole e il contenuto, non richiede una forma contrattuale tipica e specifica.

È la legge che indica gli elementi tipici che deve contenere il contratto di locazione e sono, oltre alla generalità delle parti, anche la descrizione dell'immobile, l'indicazione dell'importo del canone, le modalità di versamento e alla durata della locazione, e i dati catastali.

Nel contratto di affitto è necessario inserire apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato di prestazione energetica, l'Ape.

Se manca la dichiarazione, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa.

Per quanto riguarda la durata del contratto di affitto in genere si prevede la formula del 4+4, ossia 4 anni rinnovabili di altri quattro.

Il rinnovo è automatico tranne se il conduttore invia, 6 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata, la disdetta. A fare tale comunicazione può essere anche il locatore ma solo in casi tassativamente indicati dalla legge che sono:

  • necessità di dover destinare l'abitazione a uso proprio del locatore
  • ricostruzione dell'edificio
  • necessità di vendere l'immobile.

Al termine degli otto anni, il contratto di affitto può essere ancora una volta rinnovato per altri otto ovvero si estingue.

Dal contratto di locazione derivano una serie di obblighi tanto in capo al locatore quanto in capo al conduttore. Nel primo caso essi sono:

  • consegnare l'immobile in buono stato e mantenerlo idoneo all'uso quale abitazione (ad esempio, provvisto di impianti igienico-sanitari, ecc.);
  • garantire che il bene sia esente da vizi(ad esempio, senza cedimenti strutturali) e fare in modo che il conduttore possa goderne pacificamente;
  • rilasciare al conduttore la ricevuta di pagamento del canone,
  • pagare le spese di manutenzione straordinaria(ad esempio, la sostituzione dell'impianto di riscaldamento);
  • provvedere alla registrazione del contrattonel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all'amministratore del condominio.

Dal canto del conduttore invece gli obblighi sono:

  • prendere in consegna la casa e usarla con la diligenza "del buon padre di famiglia", eseguendo le necessarie riparazioni, riconsegnando poi l'immobile in buono stato al termine del contratto
  • pagare regolarmente il canonealle scadenze convenute
  • versare al locatore la cauzione, che di regolapuò essere al massimo pari a 3 mensilità di canone
  • provvedere al pagamento delle spese di manutenzione ordinaria (ad esempio, controllo annuale della caldaia, sostituzione di un vetro rotto, ecc.)